Veröffentlicht am 21 June 2019

Rent-to-Own Homes: wie der Prozess funktioniert

Wenn Sie wie die meisten Hauskäufer sind, werden Sie einen brauchen Hypothek den Kauf eines neuen Hauses zu finanzieren. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie einen guten Kredit - Score und Bargeld für eine Anzahlung haben. Ohne diese kann keine Option die traditionelle Route zu homeownership sein.

Es gibt eine Alternative, aber: ein rent-to-own Vereinbarung, in dem Sie ein Haus für eine gewisse Zeit mieten, mit der Option , es zu kaufen , bevor der Mietvertrag ausläuft. Rent-to-own Vereinbarungen bestehen aus zwei Teilen: einem Standard - Mietvertrag und eine Option zu kaufen. Hier ist ein Überblick von dem, was zu sehen und wie der rent-to-own - Prozess funktioniert. Es ist komplizierter als die Anmietung, und Sie werden zusätzliche Vorsichtsmaßnahmen ergreifen müssen , um Ihre Interessen zu schützen. Dadurch werden Ihnen helfen , herauszufinden , ob das Geschäft ist eine gute Wahl , wenn Sie ein Haus kaufen suchen.

Die zentralen Thesen

  • Ein rent-to-own Abkommen ist ein Abkommen, in dem Sie sich verpflichten, eine Eigenschaft für einen bestimmten Zeitraum zu mieten, mit der Möglichkeit, es zu kaufen, bevor der Mietvertrag ausläuft.
  • Rent-to-own Vereinbarungen beinhalten einen Standard-Mietvertrag und auch die Möglichkeit, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.
  • Verstehen Sie, dass Leasing-Optionskontrakte geben Ihnen das Recht, das Haus zu kaufen, wenn der Mietvertrag ausläuft, während Mietkaufverträgen Sie benötigen, es zu kaufen.
  • Sie zahlen Miete überall in dem Mietvertrag, und in einigen Fällen ein Prozentsatz der Zahlung auf den Kaufpreis aufgebracht.
  • Bei einigen rent-to-own Verträgen, müssen Sie unter Umständen die Eigenschaft halten und für Reparaturen bezahlen.

Nonrefundable Upfront Fees

In einer rent-to-own Vereinbarung, können Sie (als Käufer) zahlen die Verkäufer eine einmalige, in der Regel nicht erstattungsfähig, Vorabzahlung der Optionsgebühr, Option Geld oder Option Überlegung genannt. Diese Gebühr ist, was gibt Ihnen die Möglichkeit, das Haus von einem gewissen Zeitpunkt in der Zukunft zu kaufen. Die Gebühr Option ist oft verhandelbar, da es kein Standardsatz ist. Dennoch liegt die Gebühr der Regel zwischen 2,5% und 7% des Kaufpreises.

Lease-Option vs. Lease-Kauf

Es ist wichtig zu beachten , dass es verschiedene Arten von rent-to-own Verträge sind, mit einigen mehr verbraucherfreundlichen und flexibler als andere. Lease-Option  Verträge geben Ihnen das Recht, aber nicht die Pflicht, das Haus zu kaufen , wenn der Mietvertrag ausläuft. Wenn Sie sich entscheiden , nicht die Eigenschaft am Ende des Mietverhältnisses zu kaufen, einfach die Option abgelaufen ist , und Sie können ohne jede Verpflichtung zu Fuß entfernt Miete weiterhin zahlen oder zu kaufen.

Achten Sie auf Mietkaufverträgen. Mit diesen könnte Sie gesetzlich verpflichtet , auf das Haus zu kaufen am Ende des Mietverhältnisses, ob Sie es sich leisten können oder nicht. Um die Option haben , ohne die Verpflichtung zu kaufen, muss es ein lease-Option Vertrag. Da Juristensprache kann schwierig sein zu entziffern, es ist immer eine gute Idee , den Vertrag mit einem qualifizierten Immobilien Anwalt vor der Unterzeichnung etwas zu überprüfen, damit Sie wissen , Ihre Rechte und genau das, was Sie sich einlassen.

Die Einigung über den Kaufpreis

Rent-to-own Vereinbarungen sollten angeben, wann und wie der Kaufpreis zu Hause bestimmt. In einigen Fällen können Sie und der Verkäufer auf einen Kaufpreis vereinbaren, wenn der Vertrag unterzeichnet ist, oft zu einem höheren Preis als dem aktuellen Marktwert. In anderen Situationen wird der Preis bestimmt, wenn der Mietvertrag ausläuft, auf der Grundlage des Eigentums der dann aktuellen Marktwert. Viele Käufer bevorzugen der Kaufpreis „in Schloss“, vor allem in Märkten, in denen Wohnungspreise nach oben tendieren.

Anwenden von Mieten an die Haupt

Sie zahlen Miete im gesamten Vertragslaufzeit. Die Frage ist , ob ein Teil jeder Zahlung an den eventuellen Kaufpreis aufgebracht wird. Als Beispiel, wenn Sie $ 1.200 in Miete pro Monat für drei Jahre zu zahlen, und 25% davon ist auf den Kauf gutgeschrieben, erhalten Sie einen $ 10.800 mieten Kredit (; $ 300 x 36 Monate = $ 10.800 $ 1.200 x 0,25 = $ 300) verdienen. Typischerweise ist die Miete etwas höher als für den Bereich der Standardpreis für die Miete Kredit bilden Sie erhalten. Aber sicher , Sie wissen , was Sie bekommen , dass Prämie zu zahlen.

In einigen Verträgen, bei Abschluss an den späteren Kaufpreis aufgebracht werden alle oder einen Teil der Option Geld bezahlen müssen, können.

Rent-to-Own Hausinstandhaltung

Je nach den Bedingungen des Vertrages , können Sie für die Aufrechterhaltung der Eigenschaft und die Zahlung für die Reparatur verantwortlich. Normalerweise ist dies in der Verantwortung des Vermieters, so lesen Sie das Kleingedruckte Ihres Vertrages sorgfältig. Da der Verkäufer letztlich verantwortlich für alle Hausbesitzer Verein Gebühren, Steuern und Versicherungen (es ist nach wie vor ihr Haus, nachdem alle), wählen sie typischerweise diese Kosten zu decken. So oder so, werden Sie ein Mieter die Versicherung müssen Verluste an persönlichem Eigentum decken und Haftpflichtversicherung geben , wenn jemand während in der Heimat verletzt wird oder wenn Sie versehentlich jemanden verletzen.

Achten Sie darauf, dass Wartungs- und Reparaturanforderungen eindeutig im Vertrag angegeben werden (fragen Sie Ihren Anwalt Ihre Aufgaben zu erklären). Die Aufrechterhaltung die Eigenschaft, zB, den Rasen zu mähen, die Blätter rechen, und die Rinnen der Reinigung, etc., ist sehr verschieden von einem beschädigten Dach ersetzen oder den elektrischen bis zum Code zu bringen. Ob Sie sich für alles verantwortlich sein werden oder einfach nur den Rasen zu mähen, hat das Haus inspiziert und bestellen eine Beurteilung, und stellen Sie sicher, dass die Grundsteuer sind auf dem aktuellen Stand vor der Unterzeichnung nichts.

Der Kauf der Immobilie

Was passiert , wenn der Vertrag endet hängt zum Teil von der Art der Vereinbarung , die Sie unterzeichneten. Wenn Sie eine haben lease-Option Vertrag und wollen eine Immobilie kaufen, müssen Sie wahrscheinlich eine Hypothek (oder eine andere Finanzierung) zu erhalten , um die Verkäufer in voller Höhe zu zahlen.

Umgekehrt, wenn Sie das Haus nicht oder sind nicht in der Lage sich zum Kauf entscheiden Finanzierung bis zum Ende der Vertragslaufzeit zu sichern, verfällt die Option und bewegen Sie sich aus dem Haus, als ob Sie eine andere Eigenschaft mieteten. Sie werden wahrscheinlich Geld verlieren zu diesem Zeitpunkt bezahlt, einschließlich der Möglichkeit, Geld und jede Miete Kredit verdient, aber Sie werden nicht verpflichtet sein, weiterhin zu mieten oder das Haus zu kaufen.

Wenn Sie einen Mietkaufvertrag haben, verpflichtet, können Sie sich rechtlich eine Immobilie zu kaufen, wenn der Mietvertrag ausläuft. Dies kann aus vielen Gründen problematisch sein, vor allem, wenn Sie nicht in der Lage sind, eine Hypothek zu sichern. Lease-Optionsverträge sind fast immer vorzuziehen, Verträge zu kaufen leasen, weil sie mehr Flexibilität bieten und Sie nicht Gefahr, verklagt zu werden, wenn Sie nicht willens oder nicht in der Lage sind, das Haus zu kaufen, wenn der Mietvertrag ausläuft.

Behandeln Sie den Vorgang der gleiche wie würden Sie, wenn Sie ohne Umschweife wurden ein Haus zu kaufen: machen Sie Ihre Due Diligence, den Bereich Forschung, vergleichen Sie Preise mit anderen nahe gelegenen Häusern, erforschen den Vertrag, und die Forschung der Geschichte des Verkäufers.

Das Ideal Rent-to-Own Candidate

Eine rent-to-own Vereinbarung kann eine ausgezeichnete Wahl, wenn Sie einen aufstrebenden Hausbesitzer sind , sind aber nicht ganz bereit, finanziell zu sprechen. Diese Vereinbarungen geben Ihnen die Möglichkeit , Ihre Finanzen in Ordnung zu bekommen, verbessern Sie Ihr Kredit - Score und spart Geld für eine Anzahlung , während „locking in“ das Haus , das Sie besitzen mögen . Wenn die Option Geld und / oder einen Prozentsatz der Miete auf den Kaufpreis geht, was sie oft tun, erhalten Sie auch einige Aktien zu bauen.

Während rent-to-own Vereinbarungen traditionell gegenüber Menschen ausgerichtet waren , die für konforme Darlehen nicht qualifizieren kann, gibt es eine zweite Gruppe von Kandidaten , die noch von der rent-to-own - Industrie weitgehend übersehen worden: Menschen , die bekommen nicht Hypotheken in teuer, nicht-konforme Kreditmärkte. „In hohen Kosten städtische Immobilienmärkten, wo Jumbo (nicht konforme) Darlehen der Standard sind, gibt es eine große Nachfrage nach einer besseren Lösung für finanzierbar, kreditwürdige Menschen , die nicht bekommen können oder wollen nicht eine Hypothek noch “ , sagt Marjorie Scholtz, Gründer und CEO von Verbhouse , ein San Francisco ansässigen Start-up, das den rent-to-own - Markt neu zu definieren.

„Als Wohnungspreise steigen und immer mehr Städte sind preislich aus Darlehen Grenzen entsprechen , und schob in Jumbo - Darlehen, das Problem der Verbraucher verlagert sich auf die Finanzindustrie zu Hause“ , sagt Scholtz. Mit strengen automatischen Zeichnungsrichtlinien und 20% bis 40% Anzahlung Anforderungen, auch finanziell in der Lage Menschen können in diesen Märkten Schwierigkeiten beim Zugang zu Finanzierung haben.

„Alles, was ungewöhnlich in Einkommen, zum Beispiel-schleudern gut Verdienende in einen‚Ausreißer‘-Status, weil Konsortialbanken nicht sie ordentlich in eine Kiste passen“, sagt Scholtz. Dazu gehören Menschen, die nicht-traditionellen Einkommen haben, sind selbstständig oder Leiharbeiter, oder haben nicht etablierte US-Kredit (zB Ausländer) -und diejenigen, die die riesigen 20% bis 40% Anzahlung Banken verlangen für nicht-konformen Darlehen einfach fehlen.

High-Cost-Märkte sind nicht die offensichtliche Ort, den Sie rent-to-own-Eigenschaften finden, das ist, was Verbhouse ungewöhnlich macht. Aber alle potentiellen rent-to-own Hauskäufer profitieren würden versuchen, seine Verbraucher-centric Funktionen in rent-to-own Verträge zu schreiben: Die Option Gebühr und ein Teil jeder Mietzahlung den Kaufpreis Dollar-für-Dollar kaufen unten, die Miete und Kaufpreis für bis zu fünf Jahre eingesperrt, und die Teilnehmer können Aktien- und capture Marktwertentwicklungen bauen, auch wenn sie nicht zum Kauf entscheiden. Laut Scholtz können die Teilnehmer „Cash out“ auf dem Marktwert: Verbhouse verkauft das Haus und der Teilnehmer hält die Marktwertentwicklungen sowie jede Aktien sie durch Miete „buy-down“ Zahlungen angesammelt haben.

Machen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung

Auch wenn Sie mieten werden, bevor Sie kaufen, ist es eine gute Idee, die gleiche Sorgfalts, als ob Sie das Haus geradezu zu kaufen waren. Wenn Sie eine rent-to-own Eigenschaft erwägen, sollten Sie:

  • Wählen Sie die richtigen Bedingungen. Geben Sie eine Mietkaufvereinbarung , anstatt einen Mietkaufvertrag.
  • Hilfe erhalten.  Mieten Sie einen qualifizierten Anwalt Immobilien den Vertrag zu erklären und Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen. Sie können einige Punkte vor der Unterzeichnung verhandeln wollen oder das Geschäft zu vermeiden , wenn es genug , um Sie nicht günstig ist.
  • Forschung den Vertrag. Stellen Sie sicher , Sie verstehen:
  • die Fristen (was ist fällig, wenn)
  • die Optionsgebühr und Mietzahlungen - und wie viel von jedem gilt auf den Kaufpreis
  • wie der Kaufpreis ermittelt
  • wie Sie Ihre Option ausüben zu kaufen (die Verkäufer können Sie beispielsweise im Voraus ankündigt schriftlich Ihre Absicht zu schaffen zu kaufen)
  • ob Haustiere erlaubt sind
  • Wer ist verantwortlich für die Instandhaltung, Hausbesitzer Verein Gebühren, Grundsteuern und dergleichen.
  • Forschung der Heimat.  Um eine unabhängige Bewertung, erhält eine Eigenschaft Inspektion sicherstellen, dass die Grundsteuer auf dem neuesten Stand ist, und sicherzustellen , dass keine Pfandrechte auf dem Grundstück.
  • Forschung an den Verkäufer.  Überprüfen Sie die Kredit - Bericht des Verkäufers auf Anzeichen von finanziellen Schwierigkeiten suchen und einen Titel Bericht zu erhalten , um zu sehen , wie lange der Verkäufer die eigenschafts die im Besitz länger sie haben es gehört und die mehr Eigenkapital, desto besser.
  • Überprüfen.  Unter welchen Bedingungen würden Sie Ihre Wahl verlieren die Eigenschaft zu kaufen? Unter einigen Verträgen, verlieren Sie dieses Recht , wenn Sie spät auf nur eine Mietzahlung sind oder wenn Sie nicht den Verkäufer schriftlich über Ihre Absicht zu informieren , zu kaufen.

The Bottom Line

Eine rent-to-own Vereinbarung erlaubt Hauskäufer in ein Haus sofort zu bewegen Möchtegern- sein, mit mehreren Jahren auf die Verbesserung ihrer Kredit-Scores zu arbeiten und / oder für eine Anzahlung sichern, bevor versuchen, eine Hypothek zu bekommen. Natürlich bestimmte Bedingungen müssen mit der rent-to-own Vereinbarung in Übereinstimmung getroffen werden. Selbst wenn ein Immobilienmakler mit dem Prozess unterstützt, ist es wichtig, einen qualifizierten Immobilien-Anwalt zu konsultieren, die den Vertrag und Ihre Rechte klären können, bevor Sie etwas unterschreiben.