Közzétéve: 12 March 2019

Finanszírozás alapjai Az első alkalommal Homebuyers

A számtalan finanszírozási lehetőségek állnak rendelkezésre az első alkalommal homebuyers is úgy tűnik elsöprő. De, hogy időt találjon alapjait ingatlan finanszírozási mentheti meg a jelentős mennyiségű időt és pénzt. Megértése a piacon, ahol az ingatlan található, és függetlenül attól, hogy ösztönzőket kínál a hitelezők azt jelentheti, hozzáadjuk a pénzügyi juttatások az Ön számára. Vessen egy pillantást a pénzügyek, hogy megbizonyosodjon róla, hogy a jelzálog , amely a legjobban megfelel az Ön igényeinek.

hiteltípusok

  1. Hagyományos kölcsönök
    hagyományos hitelek jelzáloghitelek, amelyek nem biztosított vagy biztosított a szövetségi kormány. Ezek jellemzően  fix kamatozású jelzálog . Bár a szigorúbb követelményeket egy nagyobb  előleget , a magasabb  hitel pontszám , az alacsonyabb jövedelem államadósságra és a lehetséges szükségünk  magán jelzálog-biztosítás  teszik a legnehezebb jelzálog típusú, hogy jogosultak legyenek a hagyományos jelzálog általában kevésbé költséges, mint a garantált jelzálog.
    Hagyományos hitel definiáljuk, mint akár megfelelő hitel vagy nem megfelelő hitel. A megfelelő hitel betartja az iránymutatást, mint hitelkerethez által meghatározott, az államilag szponzorált vállalatok (ÁszV-k)  Fannie Mae vagyFreddie Mac  , mert a hitelezők csomagolja ezeket a kölcsönöket és eladási őket a másodlagos piacon . A 2018 kölcsön korlátja a hagyományos jelzálog $ 453.100 de az összeg magasabb kijelölt magas költségű területeken. (Ahhoz, hogy megtudja, mi történik a jelzálog a másodlagos piacon, olvassa el a színfalak mögött a jelzálog .) A kölcsön után, ezen összeg feletti hívják jumbo kölcsön , és általában hordoz egy kissé magasabb kamat , mert ezek a hitelek kevésbé vonzó a másodlagos piacon. A nem megfelelő kölcsön, a hitelező intézmény átvállalja a hitel, általában egy  portfolió hitelező , meg a saját iránymutatásokat.
  1. FHA Hitelek
    A Federal Housing Administration (FHA), része a US Department of Housing és Városfejlesztési , biztosítja a különböző jelzáloghitel programokat. Egy FHA kölcsön alacsonyabb előleget követelmények és könnyebb jogosult, mint egy hagyományos hitel. FHA hitelek kiváló először homebuyers , mert amellett, hogy alacsonyabb kezdeti hitel költségeit és kevésbé szigorú hitelezési követelményeknek, akkor lehet, hogy egy előleget minimumon 3,5%. FHA kölcsön nem haladhatja meg a törvényben előírt határértéket. (További ilyen típusú kölcsön, lásd Biztosító Federal Housing Authority Jelzálog .)
  2. VA kölcsönök
    A US Department of Veterans Affairs (VA) garantálja VA kölcsönök . A VA nem nyújthat kölcsönöket, hanem garanciát jelzálog szakképzett hitelezők. Ezek a garanciák lehetővé veteránok és a szolgáltatás, hogy megkaphassa a lakáshitelek kedvező feltételekkel, általában nélkül előleget. A legtöbb esetben a VA hitelek könnyebb jogosultak, mint a hagyományos hitelek. A hitelezők általában korlátozza a maximális VA kölcsön a hagyományos jelzáloghitel korlátokat. Alkalmazása előtt a hitelt, kérje jogosultság a VA. Ha elfogadjuk, hogy a VA bizonyítványt állít ki a jogosultsági segítségével alkalmazni kölcsönözhető.

    Amellett, hogy ezeket a közös hiteltípusok és programok, ellenőrizze a programok által támogatott állami és önkormányzati szervek és a beruházások növelése, vagy lakás egyes területeken. (További olvasnivalót lásd vásárláskor jelzálog ).

    Méltányosság és jövedelem követelményei

    H ome jelzálog hitel árképzés határozza meg hitelező kétféleképpen egyaránt alapuló  hitelképességének a hitelfelvevő. Amellett, hogy ellenőrzi a  FICO a három nagy hitelnyilvántartók, a hitelezők kiszámítja a  hitel-érték arányt (LTV) és az adósságszolgálati fedezeti arány (DSCR), hogy a hitel árát. 

    LTV az összeg a tényleges vagy vélelmezett tőke , amely elérhető a biztosíték , hogy kölcsön ellen. Lakásvételi, LTV a következőképpen határozzuk meg a hitel összegét a vételár a haza. A hitelezők azt feltételezik, hogy a több pénzt kockára (formájában előleget), annál kevésbé valószínű, hogy az alapértelmezett a kölcsön. Minél magasabb az LTV, annál nagyobb a kockázata alapértelmezett , így a hitelezők több díjat.

    LTV is meghatározza, hogy szükség lesz, hogy megvásárolja saját jelzálog-biztosítás (PMI). PMI szigeteli a hitelező az alapértelmezett átvitelével egy részét a hitel kockázat jelzálog biztosító. A legtöbb hitelezők igényelnek PMI bármilyen hitel LTV 80% -nál nagyobb, azaz minden olyan hitel, ahol a saját kevesebb, mint 20% saját tőke a lakásban. Az összeg biztosítottnak és a jelzálog-program költségének megállapítása jelzálog-biztosítás, és hogyan is begyűjtött. (További PMI olvassa Hat ok, hogy elkerüljék magán jelzálog-biztosítás és Túljár vki eszén Private Jelzáloghitel Biztosítás .)

    A legtöbb jelzáloghitel biztosítási díjak gyűjti havi együtt az adó-és vagyonbiztosítási letétbe helyezi . Amint LTV egyenlő vagy kevesebb, mint 78%, PMI kellene szüntetni automatikusan. Akkor lehet, hogy megszünteti a PMI, ha a hazai felértékelődött elég értéket kapsz 20% részvény és a beállított idő letelt, például két évig. Egyes hitelezők, mint például az FHA, értékelni fogja a jelzálog-biztosítás egy összegben, és kihasználni azt a hitel összegét.

    Mint ökölszabály , próbálja elkerülni PMI mert a költség, amely nem használ Önnek. Vannak olyan módon, hogy ne kelljen a PMI. Az egyik, hogy nem kölcsön több mint 80% -a az ingatlan értékének vásárlásakor otthon; A másik az, hogy otthon sajáttőke vagy második jelzálog letenni több mint 20%. A leggyakoribb programot nevezzük 80-10-10 jelzálog . A 80 jelentése az LTV az első jelzálog , az első 10 áll az LTV a második jelzálog, a harmadik 10 pedig a saját tőke van a lakásban.

    Bár az arány a második jelzálog magasabb lesz, mint az arány az első, egy kevert alapon ne legyen sokkal magasabb, mint az arány 90% -os LTV hitel. Egy 80-10-10 jelzálog lehet olcsóbb, mint kifizető a PMI és azt is lehetővé teszi, hogy felgyorsítsa a kifizetését a második jelzálog, és megszünteti azt a részét az adósság gyors, így fizeti ki a haza korán. 

    Az adósságszolgálati fedezeti mutatót (DSCR) határozza meg a  fizetőképessége a jelzálog. A hitelezők ossza el a havi nettó jövedelem  a jelzálog költségek értékelésére a valószínűsége, hogy lesz az alapértelmezett a jelzálog. A legtöbb hitelezők igényel DSCRs egynél nagyobb. Minél nagyobb ez az arány, annál nagyobb a valószínűsége, hogy lesz képes fedezni hitelfelvételi költségek és annál kisebb a kockázata a hitelező veszi. Minél nagyobb a DSCR, annál valószínűbb a hitelező fog tárgyalni a hitel, mert még kisebb ütemben, a hitelező kap egy jobb kockázattal korrigált hozam .

    Emiatt bármilyen típusú minősítő jövedelem akkor, amikor tárgyal a jelzálog-hitelező. Néha egy extra másodállásban vagy egyéb jövedelemszerző üzleti lehet, hogy a különbség minősítő vagy nem felelnek meg a kölcsön vagy fogadása a lehető legjobb arány.

    Fix vs. változó kamatozású jelzálog

    Egy másik szempont az, hogy a kapott fix- vagy változó kamatozású jelzálog. Egy fix kamatozású jelzálog, a kamat nem változik a teljes időszakban a hitel. A nyilvánvaló előny szerzés egy fix kamatozású hitel az, hogy tudja, mi a havi hitel költségei lesznek a teljes futamidő. A változó kamatozású jelzálog, mint például egy csak-kamat jelzálog vagy állítható kamatozású jelzálog (ARM), célja, hogy segítse az első alkalommal homebuyers, vagy az emberek, akik azt várják, hogy a jövedelmek emelkedése lényegében a kölcsön futamideje alatt. (Ha többet szeretne megtudni, lásd Jelzálog: fix- Versus Állítható Rate ). Amikor kutatja, hogy milyen típusú jelzálog kiválasztásához, hasonlítsa össze a kamatok a jelzálog számológép. 

    Változó kamatozású hitelek általában lehetővé teszi, hogy alacsonyabb bevezető áron a kezdeti években a hitel, amely lehetővé teszi, hogy jogosultak legyenek a nagyobb kölcsön, mint ha már megpróbálkozott a drágább fix kamatozású hitel. Bár a változó kamatozású hitel hasznos lehet az egyes hitelfelvevők, akkor lehet kockázatos, ha a jövedelem nem nő a lépést a megnövekedett kamat . A másik hátránya, hogy a sebesség változás bizonytalan, mivel az általában kapcsolódik a jövőbeli piaci árfolyam. 

    A leggyakoribb típus a karok egy, öt vagy hét éves ARM. A kezdeti kamatlábat rendszerint rögzített egy ideig, majd visszaállítja rendszeresen, gyakran minden hónapban. Ha egy ARM visszaáll, alkalmazkodik a piaci árfolyam, általában hozzá néhány előre meghatározott spread (százalék) a mindenkori amerikai államkincstár arány. Bár a növekedés jellemzően lezártuk, egy ARM kiigazítás lehet drágább, mint a mindenkori fix kamatozású jelzáloghitel kompenzálni a hitelező számára kínál alacsonyabb a bevezető időszakban. (Ha többet szeretne megtudni a kockázatokat állítható kamatozású jelzálog, olvassa el a fegyveres és veszélyes .)

    Kamat csak kölcsön egy fajta ARM ahol csak akkor kell fizetnie jelzálog kamatok , és nem a bevezető időszak, amíg a kölcsön visszatér rögzített, fő fizető hitel. Ezek a hitelek is nagyon előnyös először a hitelfelvevők, mert csak kamatot fizet jelentősen csökkenti a havi hitelfelvétel költségeit, és lehetővé teszi, hogy részt vehessen egy sokkal nagyobb kölcsönt. Mivel azonban nem fizet fő a kezdeti időszakban, az egyensúly miatt a kölcsön nem változik, amíg meg nem kezdődik a tőkét.

    Mérjük le a haszon megszerzése egy nagyobb kölcsön a kockázatot. Kamatlábak általában lebegnek során csak-kamat időszak, és gyakran módosíthatja a reakció, hogy változhat a piaci kamatok. Is figyelembe annak kockázatát, hogy a  rendelkezésre álló jövedelem nem emelkedik együtt a lehetséges növekedését hitelfelvételi költségeket. (Kamatozó hitelek csak hasznos lehet, de sok hitelfelvevők képviselnek egy csapda. Read kamat csak Jelzálog: Home Free vagy a hajléktalan? )

    Alsó vonal

    Ha keres egy hazai jelzálog az első alkalommal, akkor előfordulhat, hogy nehéz rendezni végig a finanszírozási lehetőségekről. Szánjon időt eldönteni, hogy mennyi haza akkor valóban megengedheti magának, majd finanszírozni kell. Ha megengedheti magának, hogy egy jelentős összeget lefelé, vagy elég jövedelme, hogy hozzon létre egy alacsony LTV, akkor több tárgyalási pozíciója a hitelezők és a legtöbb finanszírozási lehetőségekről. Ha megnyomja a legnagyobb hitel, akkor is fel lehet ajánlani a magasabb kockázattal korrigált arány és magán jelzálog-biztosítás. Egy jó jelzálog bróker vagy jelzálog bankár képesnek kell lennie arra, hogy segítsen irányítani végig a különböző programok és lehetőségek, de semmi nem fog szolgálni jobb, mint tudjuk, a prioritások egy jelzáloghitel.