Közzétéve: 3 June 2019

5. A magán- Jelzáloghitel Biztosítás - PMI

Ha még van egy előleg kevesebb, mint 20% -a otthon, ezért fontos, hogy megértsük, mi jelzálog-biztosítás, és hogyan működik. Egyéni jelzálog-biztosítás (PMI) nem csak az emberek, akik nem engedhetik meg maguknak a 20% -os előleget. Ez is az emberek, akik nem akarnak letenni 20%, így több készpénzt viszont javítás, átalakítás, lakberendezés, és vészhelyzet esetén.

Mi Private Jelzáloghitel Biztosítás - PMI?

Ha a koncepció vásárol biztosítást a jelzálog hangzik egy kicsit furcsa, akkor valószínűleg egy újonc vásárol egy ingatlant, vagy soha ne tegye le egy kis előleget. A legtöbb hitelezők igényelnek PMI amikor otthon vevő teszi előleg kevesebb, mint 20% -a otthon vételár -, illetve jelzálog-beszélnek, a jelzálog a hitel-érték (LTV) arány meghaladja a 80% (a magasabb LTV arány, annál nagyobb a kockázat profilját a jelzálog). És ellentétben a legtöbb biztosítási típusok, a politika védi a hitelező befektetés az otthoni, nem a tiéd. Másrészt, a PMI lehetővé teszi az emberek számára, hogy legyen lakástulajdonosok hamarabb.

PMI a kölcsönfelvevők finanszírozás megszerzése , ha csak megengedheti magának (vagy inkább), hogy tegye le, mindössze 5% 19,99% a tartózkodási költsége, de ez benne van a további havi költségek. A hitelfelvevők fizetni a PMI-ig általuk felhalmozott elég tőke a haza, hogy a hitelező már nem tartja őket a magas kockázatú.

PMI költségek között lehet 0,25% -ról 2% (de jellegzetesen körülbelül 0,5-1%) a hitel egyenlege évente, méretétől függően az előleg és a jelzálog, a hitel futamideje, és a hitel pontszámot. Minél nagyobb a kockázati tényező, annál nagyobb az arány, amit fizetni. Továbbá, mivel a PMI százalékában a hitel összegét, minél többet kölcsön, annál PMI fizetni fog. Hat fő PMI cégek az Egyesült Államokban. Ezek a díjat hasonló mértékben, ami úgy állítjuk be évente.

Ez egy járulékos költségek, de így továbbra is pénzt költeni bérleti és esetleg kimaradnak piaci felértékelődése, amíg arra vár, hogy mentse fel egy nagyobb előleget. Nincs rá garancia, akkor jön ki előttünk lakásvásárlás később helyett előbb csak hogy elkerüljék azt, így az értéke kifizető PMI érdemes figyelembe venni. Az érték a kifizető Federal Housing Administration jelzálog-biztosítás - amire szüksége lehet, ha kap egy FHA kölcsön - egy másik történet. Majd magyarázni, hogy később.

Key Útravaló

  • Szükséged lesz magán jelzálog-biztosítás (PMI), ha vásárolnak egy otthon előleget kevesebb, mint 20% -a otthon költségét.
  • Legyen tudatában annak, hogy a PMI célja, hogy megvédje a hitelező, sem a hitelfelvevő, az esetleges veszteségekkel szemben.
  • Négy fő típusa jelzálog-biztosítás megvásárolhatja: Adós-Paid Jelzáloghitel Biztosítás, Egyszeri Premium Jelzáloghitel Biztosítás, Lender-Paid Jelzáloghitel Biztosítás és Split-Premium Jelzáloghitel Biztosítás.
  • Ha megkapjuk a Federal Housing Authority hitel a lakásvásárlási, van egy másik típusa a biztosítási lesz szükség.

Jelzálog biztosítás

Először is meg kell érteni, hogy a PMI működik. Például tegyük fel, hogy tegye le 10%, és kap egy kölcsön a fennmaradó 90% -a az ingatlan értékének - $ 20,000 le, és a $ 180,000 kölcsönt. A jelzálog-biztosítás , ha a hitelező, hogy kizárja a jelzálog, mert elveszíti a munkáját, és nem tudja fizetni a több hónapos, a hitelező vesztesége korlátozott lesz. 

A jelzálog-biztosítás társaság látja egy bizonyos százalékát a hitelező vesztesége. A példánkban mondjuk ez a százalék 25%. Tehát, ha továbbra is tartozott 85% ($ 170,000) az otthoni $ 200,000 vételárat abban az időben volt kizárt, ahelyett, hogy elveszítik a teljes $ 170,000, a hitelező csak veszíteni 75% -a 170.000 $, vagy $ 127.500 az otthoni fő. PMI fedezné a másik 25%, vagy $ 42,500. Ez is 25% -ára az elkövető érdeklik már törte fel, és 25% -át a hitelező kizárás költségeit.

Ha PMI védi a hitelező , miért, a hitelfelvevő, meg kell fizetni érte? Te kompenzálja a hitelező vesz a magasabb kockázatot a hitelezés van szemben hitelezés valaki egy nagyobb előleget, akinek többet veszít, ha ő otthon lesz kizárt az.

Meddig Carry PMI?

A hitelfelvevők kérheti, hogy a havi jelzálog-biztosítás kifizetéseket meg kell szüntetni, ha a hitel-érték arány csökken 80% alá. Miután a jelzálog a LTV esik 78% - azaz az előleg, valamint a hitel tőke, amit fizetett ki, egyenlő 22% -a otthon vételár - a hitelező köteles automatikusan törli PMI által megkövetelt szövetségi Lakástulajdonosok védelméről szóló törvény, még ha az otthoni piaci értéke lement (amíg te a jelenlegi a jelzálog).

Ellenkező esetben az időt van, hogy készítsen PMI típusától függ a PMI választja.

1. Adós-Paid Jelzáloghitel Biztosítás

A leggyakoribb típus a PMI hitelfelvevő fizetett jelzálog-biztosítás (BPMI). Amikor olvastam a PMI és a típus nincs megadva, ez általában az a fajta, amit most tárgyalt.

BPMI formájában érkezik a kiegészítő havi díj, amit fizetni a jelzálog fizetés. Miután a hitel bezárul, akkor fizet BPMI minden hónapban, amíg van 22% -os saját tőke az otthoni alapján az eredeti vételárat. Ezen a ponton a hitelező köteles automatikusan törli BPMI, amíg te a szolgáltatás a törlesztő. A halmozódó elég home equity rendszeres havi törlesztő hogy BPMI lemondás általában körülbelül 11 év. 

Azt is proaktív és kérje a hitelező, hogy megszünteti BPMI ha van 20% -os saját tőke otthonában. A törlesztő kell a jelenlegi, akkor kell egy megfelelő fizetési előzményeket, ott nem lehet minden további zálogjog a tulajdon, és bizonyos esetekben szükség lehet egy aktuális értékelési, hogy alátámassza az otthoni értékét, és bizonyítani, hogy nem csökkent érték alatti vásárláskor. 

Néhány hitel gondozó lehetővé teszi (de nem szükséges ahhoz, hogy) a hitelfelvevők, hogy megszünteti a PMI előbb alapuló otthoni érték elismerését. Ha a hitelfelvevő felhalmozódik 25% -os saját tőke miatt felértékelődése években két révén öt, vagy 20% -os saját tőke után évi öt, a befektető, aki vásárolt a hitel (a legtöbb jelzálog értékesítik a befektetők) engedélyezhetik PMI költségtérítési miután a hazai megnövekedett érték bizonyult a értékelést, a bróker ár vélemény (BPO) vagy automatikus értékelési modell (AVM, amely figyelembe veszi az érték a közelmúltban értékesített hasonló tulajdonságokkal). 

Azt is lehet, hogy megszabaduljon a PMI korai refinanszírozás, de akkor kell mérlegelnie a refinanszírozási költségei ellen a költségek továbbra is fizetni jelzálog biztosítási díjak. Ön is tudja, hogy az árok, hogy korán előrefizetést jelzálog fő úgy, hogy legalább 20% -os saját tőke.

El kell döntenie, ha hajlandó fizetni PMI maximum 11 évre, hogy vásárolni most. Nézd túl a havi fizetés. Mi lesz PMI kerülni a hosszú távon? Mi lesz vár, hogy vásárolni potenciálisan kerülni? Igen, kihagyni halmozódó home equity közben bérbeadás, de akkor is elkerülni az összes eldobható költségek homeownership, mint a háztulajdonos biztosítási, ingatlan adó, a karbantartás és javítás. És a 2017-es adócsökkentés és a munkahelyteremtés törvény, amely megduplázta a standard levonás, ami a jelzáloghitel-kamat adó levonására nem olyan értékes, mint korábban volt.

A fennmaradó három PMI közel sem olyan gyakori. Lehet, hogy még mindig szeretné tudni, hogyan működnek, bár abban az esetben, egyikük megszólal vonzóbb vagy a hitelező jelent meg több mint egy jelzálog-biztosítás opciót.

2. Egyszeri Premium Jelzáloghitel Biztosítás

Az egyszeri díjas jelzálog-biztosítás (SPMI), más néven egységes támogatási jelzálog-biztosítás, fizetni jelzálog-biztosítás elöl egy összegben, vagy teljes egészében a záró vagy finanszírozott a jelzálog (ez utóbbi esetben meg lehet nevezni, egyetlen finanszírozású jelzálog-biztosítás).

Az előny SPMI az, hogy a havi fizetés alacsonyabb lesz, mint a BPMI. Ez segíthet jogosult több kölcsön vásárolni otthonában. Másik előnye, hogy nem kell aggódnia, refinanszírozási kijutni PMI - vagy nézése hitel-érték arányt, hogy mikor lehet kapni a PMI törölték. 

A kockázat az, hogy ha refinanszírozhatja vagy eladni néhány éven belül nem része az egyszeri díj visszatéríthető. Továbbá, ha finanszírozza az egyszeri díj, akkor kamatot fizet rá, amíg magánál a jelzálog. Továbbá, ha nincs elég pénz a 20% -os előleget, akkor lehet, hogy nem a készpénzt fizet egyszeri díj elöl. Ugyanakkor az eladó vagy, abban az esetben egy új otthon, az építtető fizeti a hitelfelvevő egyszeri díj jelzáloghitel biztosítás. Tudod mindig megpróbál tárgyal, hogy részeként a vételi ajánlat.

Ha azt tervezi, hogy maradjon otthon a három vagy több év, egyszeri díjas jelzálog-biztosítás is pénzt takaríthat meg. Kérdezze meg kölcsön tiszt, hogy ha ez valóban így van. És ne feledje, hogy nem minden hitelezők kínálnak egyszeri díjas jelzálog-biztosítás. 

3. Lender-Paid Jelzáloghitel Biztosítás

A hitelező fizetett jelzálog-biztosítás (LPMI), a hitelező technikailag fizetni a jelzálog biztosítási díj. Sőt, akkor valóban fizetni érte élettartama alatt a kölcsön formájában valamivel magasabb kamat. Ellentétben BPMI, nem törölheti LPMI, ha a tőke eléri a 78% -ot, mivel ez épült be a kölcsönt. Refinanszírozási lesz az egyetlen módja annak, hogy csökkentse a havi fizetés. A kamat nem csökken, ha már 20%, illetve 22% -os saját tőke. Lender fizetett PMI nem visszatéríthető.

Az előny a hitelező fizetett PMI ellenére magasabb kamatláb , hogy a havi fizetés is alacsonyabb lehet, mint az, hogy a havi PMI kifizetéseket, és akkor lehet jogosult több kölcsön. 

4. Split-Premium Jelzáloghitel Biztosítás

Split-díj jelzálog-biztosítás a legkevésbé gyakori típusa. Ez egy hibrid az első két típus megbeszéltük: BPMI és SPMI.

Itt van, hogyan működik: Fizetni része a jelzálog-biztosítás egy összegben a zárási és részben havonta. Nem kell, hogy jöjjön fel annyi extra elöl akárcsak SPMI, és nem növeli a havi fizetés, mint ahogy azt BPMI. Ennek egyik oka, hogy válasszon osztott díj jelzálog-biztosítás, ha van egy nagy adósság-bevétel arány. Ha ez a helyzet, a növekvő a havi fizetés túl sok BPMI azt jelentené nem minősülő kölcsön ahhoz, hogy megvásárolja a haza akar.

A kezdeti díj tényezőktől függően 0,50% és 1,25% a hitel összegét. A havi díj alapján kerül sor a nettó hitel-érték arányt, mielőtt bármilyen finanszírozott prémium szerepeljenek. 

Mint SPMI, akkor kérheti az építtető vagy az eladó - vagy akár a hitelező - kötelezi a kezdeti díj, vagy akkor tekerjük be a jelzálog. Osztott díjakat részben visszatérítendő egyszer jelzálog-biztosítás törlik, vagy megszűnik. 

5. Federal Home Loan Mortgage Protection - MIP

Van is egy ötödik típusú jelzálog-biztosítás használt hitelek súlya a Federal Housing Administration, ismertebb nevén FHA kölcsön vagy FHA jelzálog. Az FHA biztosítás ismert MIP és az a követelmény, a FHA hitelek és előlegek 10% vagy ennél kevesebb nem lehet eltávolítani anélkül, refinanszírozási otthonában. MIP igényel kezdőrészlet és havi díjakat rendszerint hozzá a havi jelzálog jegyzetet. A vevőnek meg kell még várni 11 év előtt távolítsa el a MIP a hitel, ha volt egy előleget több mint 10%.

Költsége PMI

A jelzálog-biztosítás költségeit, illetve díjak, majd több tényezőtől függ.

  • amely prémium terv választja
  • hogy a kamat fix vagy állítható
  • A hitel futamideje (általában 15 vagy 30 év)
  • Ön előleget vagy a hitel-érték arány (LTV) (5% -os előleget ad egy 95% -os LTV 10% lefelé teszi az LTV 90%)
  • az összeg a jelzálog-biztosítás szükséges a hitelező vagy a befektető (ez terjedhet 6% -ról 35%)
  • hogy a díj vissza vagy nem
  • a hitel pontszámot
  • további kockázati tényezők, mint például a hitel, hogy a jumbo jelzálog, befektetési célú ingatlan, készpénz-out refinance vagy második otthon

Általában a kockázatosabb úgy nézel ki, olyan tényező, annál magasabb a díj lesz. Például, annál alacsonyabb a hitel pontszám , és annál alacsonyabb a előleget, annál magasabb a díj lesz.

Mivel április elején 2018-díjak terjedhet 0,17% -ról 2,81% vagy több évente. Ha letette, 15%, 15 éves fix kamatozású jelzálog, és van egy hitel pontszám 760 vagy magasabb, például amit fizetni 0,17%, mert te egy alacsony kockázatú hitelfelvevő. Ha letette 3% a 30 éves állítható kamatozású jelzálog, amelyekre a bevezető rögzített ráta csak három éve, és van egy hitel pontszám 630, a mértéke lesz 2,81%, mert te egy nagy kockázatú hitelfelvevő. 

Ha már tudja, hány százaléka vonatkozik a helyzet, szorozza meg az összeget, amit kölcsön. Ezután osztania ezt az összeget 12 hogy mit fog fizetni minden hónapban. Például egy kölcsön $ 200,000 az éves díj 0,65% kerülne $ 1,300 évente ($ 200,000 x 0,0065), vagy $ 108 havonta ($ 1,300 / 12).

Becslése árak

Sok cég kínál jelzálog-biztosítás. Azok aránya némileg eltérhetnek egymástól, és a hitelező, és nem te, akkor válassza ki a biztosító. Mindazonáltal, akkor kap egy ötletet, amit sebességgel fog fizetni tanulmányozásával jelzálog-biztosítás mértéke kártyát. MGIC, Radián Essent, Nemzeti MI, Egyesült Garancia és Genworth néhány nagyobb szolgáltatók a magán jelzálog-biztosítás. 

Jelzálog-biztosítás díjtáblázatokat zavaró lehet az első pillantásra. Itt van, hogyan kell használni őket.

  1. Keresse meg az oszlop, amely megfelel a hitel pontszámot.
  2. Keresse meg a sort, amely megfelel a LTV.
  3. Határozza meg a vonatkozó lefedettség sor. Keresés az interneten a Fannie Mae Jelzáloghitel Biztosítás lefedettségi követelmények azonosítása, mennyi lefedettség szükséges a hitel, vagy kérdezze meg a hitelező (és lenyűgözni a nadrágot le őket a tudás, hogy hogyan működik a PMI).
  4. Határozza meg a PMI sebességgel, amely megfelel a kereszteződésekben a hitel pontszámot, előleg és a lefedettség.
  5. Ha alkalmazható, összeadást vagy e ráta az összeget a kiigazítás táblázat (alább a fő sebesség diagram), amely megfelel a hitel pontszámot. Például, ha csinálsz egy cash-out refinanszírozásért és a hitel pontszám 720, akkor érdemes lehet 0,20 az arány.
  6. Mint megmutattuk az előző részben, szorozza meg a teljes arányát az összeg, amit kölcsön; ez az éves biztosítási díj jelzálog. Ossza el 12-hoz kap a havi jelzálog biztosítási díjat.

Az arány ugyanaz lesz, minden hónapban, bár néhány biztosítók alacsonyabb ez 10 év után. Azonban, hogy mielőtt a pont, amikor meg kell tenni, hogy csökken lefedettség egyébként így megtakarítások nem lesz olyan jelentős. 

1,75%

Az összeg az induló jelzálog biztosítási díj (UFMIP) a 2018. áprilisi.

FHA Jelzáloghitel Biztosítás

Jelzálog-biztosítás eltérően működik a Federal Housing Administration hitelek. Sok - ha nem a legtöbb - hitelfelvevők lesz drágább, mint a PMI.

PMI nem követeli meg kell fizetni egy kezdeti díj, ha nem dönt az egyszeri díjas, vagy osztott díjat jelzálog-biztosítás. (Abban az esetben, egyszeri díjas jelzálog-biztosítás, ne feledje, hogy nem fizet havi jelzálog biztosítási díjak. Abban az esetben osztott prémium jelzálog-biztosítás, fizet alacsonyabb havi törlesztő biztosítási díjak.) Azonban FHA jelzálog-biztosítás mindenkinek meg kell fizetnie up-front prémium, és hogy a kifizetési nem tesz semmit, hogy csökkentse a havi díjakat.

Mivel április 2018. kezdeti jelzálog biztosítási díj (UFMIP) 1.75% -a hitel összegét. Akkor ezt az összeget a záró vagy finanszírozza részeként a jelzálog. A UFMIP ára $ 1,750 minden $ 100,000 kölcsönözni. Ha finanszírozására, akkor kamatot fizet túl, ami drágább idővel. Az eladó fizethet a UFMIP ameddig az eladó teljes hozzájárulása felé, a zárás költségeit nem haladja meg a 6% -át a vételárat.

Az FHA jelzálog, akkor is fizet havi jelzálog biztosítási díj (MIP) 0,45% és 1,05% a hitel összegét az Ön előleg és kölcsön ideje. Például, amint az alábbi táblázatban a FHA mutatja, ha van egy 30 éves hitel (jelzálog idejének több mint 15 éves) a $ 200,000 (bázis hitel mennyisége kevesebb vagy egyenlő, mint $ 625.500), és ha fizetünk az FHA minimális előleg 3,5% (LTV több, mint 95%), a MIP lesz 0,85% (85 bps vagy bázispont) az élet a hitel (jelzálog kifejezés). Nem tudja, hogy megszünteti a minimumimportárakat költséges lehet.

Forrás: US Department of Housing és Városfejlesztési Minisztérium.

FHA hitelek előleget 10% -os vagy annál nagyobb, akkor törölheti a havi minimum importárak 11 év után. De ha van 10% letenni, hogy miért kap egy FHA kölcsön egyáltalán? Akkor csak akarjuk, hogy ezt, ha a hitel pontszám túl alacsony ahhoz, hogy jogosultak legyenek a hagyományos hitel. Egy másik jó ok: ha a kis hitel pontszám adna neked egy sokkal magasabb kamat és / vagy PMI költségén egy hagyományos hitel, mint egy FHA kölcsön.

Akkor kap egy FHA kölcsön hitel pontszám minimumon 580 és esetleg még alacsonyabb (bár a hitelezők szükség lehet a pontszám 620 vagy magasabb). És lehet, hogy jogosult-e az azonos mértékű tenné a hagyományos kölcsön annak ellenére, hogy az alacsonyabb hitel pontszám: 660 versus 740, például.

Anélkül, hogy le 10% vagy több, a FHA jelzálog, az egyetlen módja annak, hogy ne fizető FHA MIPS refinanszírozása egy hagyományos hitel. Ez a lépés a legtöbb értelme, miután a hitel pontszám, és / vagy LTV száma jelentősen nőtt. A refinanszírozási eszköz fizet bezárásának költségei azonban a kamatok magasabb lehet, ha készen áll, hogy refinanszírozza. A magasabb kamatszint plusz bezárásának költségei is tagadják bármilyen megtakarításokat megszüntetésével FHA jelzálog-biztosítás. És akkor nem refinanszírozására ha munkanélküli vagy túl sok adósság képest a jövedelem.

Ezen túlmenően, FHA hitelek nagyvonalúbb, amely lehetővé teszi az eladók, hogy hozzájáruljon a vevő bezárásának költségei : legfeljebb 6% -a hitel összegét vs 3% a hagyományos hitelek. Tehát, ha nem engedheti meg magának, hogy lakást venni anélkül, hogy lényeges záró honnan segítséget, FHA kölcsön lehet az egyetlen lehetőség.

Alsó vonal

Jelzálog biztosítási költségek hitelfelvevők a pénz, de lehetővé teszi számukra, hogy a lakástulajdonosok hamarabb kockázatának csökkentésével a pénzintézeteknek kibocsátó jelzálog emberek kis előleg. Lehet találni, hogy érdemes fizetni jelzálog biztosítási díjak, ha azt szeretnénk, hogy egy saját otthon inkább előbb, mint később életmód vagy megfizethetőség okokból. Hozzátéve, hogy az okokat erre: Szóró lehet törölni, ha a hazai részvények 80% -át eléri, ha fizet havi PMI vagy osztott díjat jelzálog-biztosítás.

Előfordulhat azonban, hogy kétszer is meggondolják, ha ebben a kategóriában hitelfelvevők, akik kellene fizetnie FHA biztosítási díj az élet a hitel. Bár lehet, hogy képes refinanszírozni ki egy FHA kölcsön később megszabadulni a PMI, nincs garancia arra, hogy a foglalkoztatási helyzet, illetve a piaci kamatok tesz refinance lehetséges vagy nyereséges.